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[中房研协]2019年前五月长三角5个典型城市土地市场跟踪

2019-07-09 10:26:44

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-07-09
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:中房研协

2019年前五月长三角5个典型城市土地市场跟踪

  2019年5月13日,中共中央政治局审议了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》,长三角一体化再次成为市场焦点。业界普遍认为,随着《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》国家战略的落地和推进执行,未来长三角地区城市之间的交通、产业、人口、信息等各发展要素加速流动,并在更大范围、更宽领域、更高层次开展区域分工协作,将对长三角区域房地产市场带来更多发展机遇。本文选取长三角5个典型城市(上海、南京、苏州、杭州、合肥)1-5月土地市场进行研究,对比全国土地市场及同期表现,对接下来各城市土地市场走向展开分析,进而为房企下一步的投资拿地提出可行性建议。

  一、长三角5城土地市场火热 “高溢价”、“高楼面价”地块频现

  1. 5城供需市场同比普遍上涨 仅上海供应面积小幅下滑

土地供需

  (1) 土地供应方面,2019年1-5月,长三角5个大型城市累计供应土地建面4937万平方米,同比增长19%。同2018年同期相比,南京、苏州、合肥、杭州均有增长,尤其以合肥、杭州涨幅最为明显。据CRIC数据显示,截止2019年1-5月,杭州累计供应土地建面1367万平方米,同比增长60%;合肥累计供应土地建面1009万平方米,同比增长21%;苏州、南京土地供应增幅较小,分别为14%、4%。上海累计供应土地建面743万平方米,同比下降2%。

  (2) 土地成交方面,2019年1-5月,长三角5个大型城市累计成交土地建面4839万平方米,同比增长20%。同2018年同期相比,长三角5个大型城市均呈现增长态势。杭州以成交建面1216万平方米占据首位,同比增长18%;南京以成交建面1106万平方米位居次席,同比增长28%,增幅最大;上海成交建面936万平方米,同比增长24%;合肥成交建面832万平方米,同比增长21%;苏州成交建面749万平方米,同比增长7%,增幅最小。

  2. 5城土地出让金整体小幅上涨 土地成交均价明显下滑

土地出让

  据CRIC数据统计,2019年1-5月上海、合肥、苏州均实现了土地出让金与土地成交均价的双增长,尤其以上海增幅最为明显,土地出让金、土地成交均价同比增幅分别达到50%、35%,合肥、苏州小幅上涨。而南京、杭州两地土地出让金与土地成交均价同比一定幅度下滑。截止2019年1-5月,长三角5个大型城市累计土地出让金2895亿元,同比增长1%;土地成交均价5983元/平方米,同比下降16%,下滑原因主要在于政府为抑制市场过热而限制地价。

  3. 合肥、南京、苏州、杭州土地成交溢价率排名全国前列 上海持续低溢价

土地成交

  (1) 据CRIC数据显示,除土地市场一贯延续低溢价特点的上海外,长三角其他四个大型城市土地溢价率均位居全国典型城市前列。其中,合肥以79%的平均土地溢价率名列城市榜首,南京、苏州、杭州平均溢价率也都超过20%,排名全国典型城市前列。

  (2) 5个大型城市经营性用地土地成交溢价率结构有所差别,具体分析如下:

土地

  据合肥规划和自然资源局数据统计,2019年1-5月合肥共计出让经营性用地33宗。其中溢价率超过80%的11宗,占比达33%,最高为肥西[2019]5号地块的144%,为正荣地产所竞得;溢价率介于50-80%的18宗,占比55%;溢价率在20%以内的仅2宗,占比6%。2019年前5个月,合肥土地成交溢价率普遍走高,但值得注意的是,并未出现历史级“地王”地块。土地成交楼面价最高的是滨湖区BH2018-02居住用地,为 17099。91 元/平方米,这与该区域历史最高价——2016年的葛洲坝中国府楼面价22103元/平方米仍有较大差距。

土地

  据南京规划和自然资源局统计,2019年1-5月南京共出让经营性用地21宗,出让宗数为长三角5个大型城市最低。其中土地溢价率介于20-50%的地块最多,共10宗,占比48%;溢价率在20%以内的次之,共9宗,占比43%;溢价率高于50%的仅2宗,占比9%。从整体来看,房企在南京拿地相对理性,但对热门区域热门地块,房企竞争依然激烈。2019年5月1日,南京出让的建邺区江心洲街道07-024地块拍出了最高楼面限价31980元/平方米,总价达15.6亿,需要注意的是,该地块竞自持面积13000平方米,折合楼面价达43599元/平方米,创江心洲历史楼面价新高。

土地

  据苏州国有建设用地使用权网上出让系统数据统计,2019年1-5月苏州共出让经营性用地29宗。其中以土地成交溢价率在20-50%最多,共计14宗,占比48%;土地溢价率低于20%次之,共13宗,占比45%;仅2宗地块土地成交溢价率高于50%。苏州前5个月平均土地溢价率26%,低于合肥、南京。但值得关注的是,仅4月24日一天,便诞生2个板块“地王”,分别是新城和招商联合体以总价32.58亿元、楼面价20909元/平方米、溢价率30.68%竞得苏地2019-WG-2号地块;碧桂园以总价26.27亿元、楼面价21933元/平方米、溢价率56.7%竞得苏地2019-WG-3号地块。房企对热门区域优质地块热情高涨。

土地

  据杭州规划和自然资源局统计,2019年1-5月杭州共出让经营性用地49宗,是长三角5个大型城市中最多的。其中49%地块成交溢价率在20%以内;溢价率介于20-50%的地块19宗,占比39%;另溢价率在50%-80%、80%以上的分别有4宗、2宗。从土地成交溢价率结构来看,房企拿地积极且较为理性,平均土地成交溢价率24%也明显低于合肥、南京、苏州。但其9137元/平方米的成交楼面均价是5城中最高的,而且不乏“地王”级地块出现。2019年4月16日,经过55轮竞价,杭州滨泰投资管理有限公司(滨江集团)以总价520317万元竞的杭政储出[2019]12号望江单元SC0402-R21-08地块,成交楼面价45325元/平方米,溢价率29.98%。竞配自持面积比例22%。这也是杭州历史第二高的住宅用地楼面价,仅比2016年绿城拿到的潮鸣地块低43元/平方米。

土地

  2019年上海沿用“招挂复合出让”的土拍制度,零溢价成交几乎成为上海涉宅地块的“标配”。据上海规划和自然资源局数据统计,2019年1-5月上海共出让经营性用地35宗,其中将近9成地块均是以低于20%的溢价率甚至是零溢价成交,政府调控尤为严格,房企拿地理性。

  4. 长三角5城土地储备去化较好 暂无库存压力

土地

  据上海易居研究院5月28日发布的《2019年4月50城土地库存报告》显示,4月份50城土储面积83103万㎡,环比增长0。6%,同比增长6。5%。50城土地储备去化周期为21个月,其中一线、二线和三四线城市土地储备去化周期分别为16。3、21。7和21。1个月。报告显示,长三角5城库存去化周期良好,基本不存在库存压力。上海、南京土储去化周期与同级城市平均水平基本持平,杭州去化周期略高于同级城市平均水平,而合肥、苏州去化周期则远低于同级城市平均水平。

  二、下半年预测及建议:5城土地市场热度不减 房企拿地需理性评估

  中央再三重申“房住不炒,因城施策”主基调不变,房地产市场仍将以“稳”为第一要务。纵观上半年市场表现,合肥、杭州、南京、苏州等热门城市各地政府均已制定并执行相应调控措施,下半年土地市场将面临一定时间的调整期。但房地产业作为我国国民经济发展中的重要经济支柱,在当前中美贸易战持续、中国经济发展受阻的情况下,房地产必将充分发挥经济压舱石作用,稳定和带动经济增长。综上,下半年土地市场整体或将呈现小幅波动态势,既不会持续火爆,也不会大幅下跌,地方将充分发挥主体作用,根据自身土储去化和市场情况相应调整推地节奏和出让规则。

  就城市而言,上海、苏州、杭州、南京、合肥都是长三角区域核心城市,伴随着区域一体化的深入,未来这些城市经济发展将进一步提速,人口流动性进一步提高,必然会受到房企更多的关注,也必将是房企土储布局的重中之重。但各城市因自身条件不同,未来市场走向也不尽相同,房企需评估自身实力,重点考察、深耕热点城市和区域,优化土地投资策略。城市具体分析如下:

  1. 上海

  作为全国的经济和金融中心,上海在人口引入方面优势明显,市场需求坚挺,未来房价仍有上涨空间。依照目前的土储去化速度,预计下半年上海仍将增加土地供应,但市区可供土地稀缺,供应土地将向城市边缘区域扩散,且保障性住房增多。考虑到上海目前严格的限购政策和政府管控,“低溢价”仍将是成交地块的“标配”。房企拿地须直面拿地金额较大、土地出让条件较多、房产政策严格、利润空间缩窄等问题,准入门槛较高。

  2. 苏州

  苏州上半年房价涨幅曾一度领跑全国,这也导致政府调控不断加码。5月24日,苏州市政府联合住建局、发改委、自然资源局等部门召集30余家地产商召开苏州房地产行业座谈会,再次重申如果苏州楼市的几大指标得不到控制,7月后调控会即刻加码,包括扩大限售范围,提高外地人购房需要的社保门槛等;明确苏州所有项目预售备案价不得超过4万元/平方米,单个区域内新备案价格不得超过目前同类在售项目最高备案价格,也明确了苏州全年房价涨幅目标必须控制在5%以内。所以下半年苏州土地市场很难再出现大热现象,就目前来看,苏州工业区是调控最为严格的区域,其他区域相对宽松,存在部分区域微涨可能,房企可深入考察。17个月的土储去化周期可能会迫使政府适当加大土地供应,但土地出让条件必将受到严格限制,市场仍是以”稳“为第一目标,短期投机、投资类行为须谨慎进入。

 3. 杭州

  杭州是长三角区域核心城市中常住人口涨幅最快的,2018年底即达到980万,今年突破1000万基本也是板上钉钉的事。长期优越的人才政策吸引大量的外来人口涌入,从而大大刺激房地产市场的刚性需求,杭州土拍规模更是长居全国前列。2019年上半年杭州供需市场较同期仍有较快增长,对此政府也相应出台了“限地价”、“竞自持”等多种限制措施,这虽然不能从根本上改变土地市场高热状态,但可预见下半年杭州土地市场将会有所降温。且从易居研究院发布的城市土地库存报告来看,杭州目前土地存量去化周期较长,房企拿地风险较大,须谨慎。基于市场刚性需求坚挺,核心地块房企竞争将依旧激烈,且有望再创新高,房企拿地须保持理性。

 4. 南京

非凡全天时时彩计划  南京是长三角及华东唯一的“特大城市”,也是全国重要的科教中心和综合交通枢纽,凭借良好的经济基础、宽松的人口落户政策,南京近几年常住人口不断上涨,这也使得南京房地产市场需求保持旺盛,土拍市场长期“高烧不退”。在5月15日举办的“2019年南京市经营性用地招商推介会”上,南京市国土资源局透露将增加全年土地供应,同时披露了南京三、四季度的土地供应计划,其中,三季度拟上市62幅地块,用地总面积285公顷,住宅用地169公顷;四季度拟上市地块20幅,用地总面积139公顷,住宅用地面积98公顷。土地供应的增加无疑将使南京土地市场更为理性,在一定程度上缓解市场火热态势。对于房企而言,则意味着选择更多、机会更多,拿地成本、拿地难度也会略有降低,是一个较为不错的拿地时机,可重点考察。对于规模房企而言,土地供应的增加并不会降低他们对优质地块的争夺热情,竞争依然十分激烈,拿地仍需保持理性。

 5. 合肥

  据合肥市政府发布的“合肥市本级2019年度国有建设用地供应计划表”显示,2019年合肥预计出让经营性用地5800亩,其中商品住房用地5000亩,商服用地800亩。截止2019年1-5月,合肥市已成交经营性用地2360亩,占总计划供地的40.7%,其中商品住房用地2189.1亩,商服用地仅170.9亩。结合此前易居研究院公布的合肥土储去化仅14个月,远低于同级城市平均水平的21.7个月,下半年合肥市政府或将调整土地供应结构,加大外围县域土地供应量,加快土地供应节奏。就合肥上半年土地市场而言,“高溢价”成为土拍代名词,这一方面是由于政府为稳定房价有意调低土地起始价,另一方面是房企土储布局向一二线城市集中,而合肥近几年发展迅速且拿地成本相较长三角其他核心城市更低,规模房企和地方性房企争相进入,市场竞争激烈,这种情况短期内不会改变。可预见的是下半年合肥土地市场仍将是各房企激烈争夺的局面,但基于“房住不炒”的主基调,政府将进一步参与调控,土地溢价率会有所回落,外围县域供应的增加也会进一步拉低土地成交均价。对于房企而言,供应量增大、土地成交均价降低无疑是利好,但拿地面临土地出让条件增多、区域性库存压力等问题,需进行充分的市场考察和调研,理性拿地。

  (内容来源:中房研协测评研究中心)

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